건축설계나 감리, 시공등을 26년이나 해오다 보니, 그 중에 제일 많이 설계하고 짓는 것의 의뢰가 들어온것은 단연 집이제일 많았다. 신축이 아니어도 오래된 집을 경매로 구입해서 리모델링 이나 인테리어등에 대해서도 의뢰가 들어온다. 그래도 그중에서 제일은 주택을 단독으로 짓고 살고 싶어하는 분들이 많다.
자신의 집을 원하시는 분들의 대부분은 인터넷상에서 떠돌고 있는 수많은 주택 이미지들이나 평면도 같은것들 중에 자기가 원하는 스타일의 모습들을 가지고 집을 설계하고 지어달라고 한다. 하지만 나는 그 분들에게 이렇게 대답한다.
제일 중요한 것은 집 지을 좋은 땅을 구하는 것이라고~
1. 땅 구입 전 필수 확인사항 : 이것만은 꼭 챙겨야 된다
땅 구입은 결혼과도 같다. 배우자를 선택할 때 신중하게 결정하듯이 땅 구입 또한 여러 가지복잡한 사항들이 많기 때문에 신중하게 결정해야 한다.
또한 100% 마음에 드는 배우자를 만나는 것은 하늘에 별 따기처럼 힘든 거와 마찬가지로 땅 구입 또한 100% 마음에 드는 땅을 찾기란 쉬운일이 아니다. 그래서 느낌이 오는 땅, 나에게 가장 알맞은 땅을 구입하는 것이 가장 좋은 방법이다.
1) 땅의 역사 및 주민들의 성향, 주변 매매가를 파악하라.
마을이장이나 구멍가게 주인, 주민 등을 만나 구입하고자 하는 땅의 내력 즉, 매립여부, 상습재해지역 등의 정보 및 주민들의 성향과 전원생활 시 유대관계, 건축 시 민원제기 없이 원활하게 진행될 수 있는지와 주변 매매가 파악을 통해서 적정한 금액인지를 파악해야 한다.
①한번 만에 모든 것을 파악하기 힘들기 때문에 여러 번 방문하여 조사하 라.
②땅값이 너무 저렴하면 의심해 볼 필요가 있다. 하지만 좋은 땅인 경우에 는 제값을 줘야 구입할 수 있다.
③집성촌을 피하라.
④매립한 땅은 건축물의 침하로 인한 균열을 초래할 수 있다. 또한 매립한 논의 경우 2~3년내에 건축을 하면 지반이 침하될 우려가 있으니 매립 한 연도를 확인해야하며, 피치 못할 사정으로 매립한 땅에 집을 지어야 할 경우 가장 이상적인 기초방식의 선택과 파일(Pile) 등을 박아서 시공 할 수 있는 경우도 있으니 전문가와 협의하시기 바란다.
⑤직거래와 중개업소를 통한 땅 구입 차이
“한 냥짜리 굿하다가 백 냥짜리 장 깬다.”라는 속담처럼 매도자가 중 개업소를 거치지 아니하고 직거래를 원할 경우 매물에 이상이 있는 경 우가 있을 수 있으니 전문가와 상의해야 한다.
별 문제가 없는 땅이라고 판단되면 직거래가 유리하고 그렇지 않고 의 심스러우면 중개업소를 통해 공제증서를 발급받아 안전하게 계약하는 것이 유리하다.
⑥인터넷상에 미끼용 전원주택지를 올려놓고 현장을 방문하도록 유도하는 부동산중개업소가 있으니 조심하라.
⑦엉터리 전원주택을 지어놓고 주변 땅값을 부풀리는 방법도 있으니 조심 해야 한다.
2) 땅 구입 전 지적공부를 확인해야 한다 : 아직도 확인 안해보는 사람이 있다
땅은 제각기 그에 맞는 용도가 있으며 규제를 받고 있다.
그래서 아무 곳이나 집을 지을 수가 없으며, 따라서 사전에 지적공부를 열 람하여 건축가능 여부 등을 확인해야 하는 것이 필수사항이며, 그렇게 해야 만이 재산적, 정신적 피해를 최소화 할 수 있다.
* 지적공부의 종류 및 역할 *
(1)토지이용계획확인서 : 공법상의 이용제한이나 거래 규제에 관한 사항
(2)지적도, 임야도 : 땅의 형태, 경계, 도로 여부 확인
(3)토지대장, 임야대장 : 면적, 지목 등의 시설관계에 관한 사항
(4)등기부등본 : 소유권 등의 권리관계에 관한 사항
3) 도로가 있는 땅인지 확인하라 : 모든 건축에 있어서는 도로가 기본~!
열람한 지적도를 검토해보면 구입하고자하는 땅에 도로가 있는지 확인해야 한다. 지적도상 도로가 없는 땅을 맹지(盲地)라고 하는데 이 땅은 건축이 불가능하기 때문이다.
①지적도상에는 도로가 없는데 현황도로가 있는 경우가 있는데 이 경우 건축허가가 난 사례도 있다. (대법원 판례 참고)
②지역 조례는 주민들이 20년이상 사실상 도로로 이용하고 잇는 경우를 관습상 도로라 하여 이해관계자의 동의 없이 도로로 고시할 수 있다는 규정이 있다. (해당관청에 문의)
③5호이상 관습적으로 사용한 도로는 사유지라 할지라도 건축허가가 가능 하다.
④현황도로를 이용하여 건축허가를 받은 사실이 있는 곳은 건축허가가 가 능하다. 만일 토지소유자가 여러 명 일 경우 공유자 전원동의서를 받아 야 한다.
* 건축허가가 가능한 진입로 조건 (국토계획법, 건축법 규정)
대지가 1983.47㎡(600평)미만일 경우 지적도상 폭 4m이상 도로를 확보 하고 도로를 기준으로 하여 대지가 2m이상 접해야 한다.
도로가 막다른 도로인 경우에는 도로중심선의 길이로 10m미만일 경우에 는 도로 폭 2m, 10m이상 35m미만인 경우에는 폭 3m, 35m이상인 경 우에는 폭 6m가 되어야 한다. (단, 읍·면 지역일 경우에는 막다른 도로 길이가 35m이상 시 도로 폭 4m이상으로 건축허가 가능하다.)
*사도개설허가
구입할 맹지가 사도일 경우에는 토지사용승낙서를 받고 사도개설허가를 신청해야 한다. (신청 : 관할 시 군)
구비서류 : 사도개설허가신청서, 사업계획서, 위치도, 설계도서, 지적도, 토 지대장, 토지등기부등본, 토지이용계획확인서, 타인소유의 토지를 사용하 고자 하는 경우에는 그 권한을 증명해야 하는 서류 (토지사용승낙서)
*맹지구입 투자
맹지는 가격이 저렴한 반면 건축이 불가능하다. 하지만 도로에 대한 토지사용승낙서를 받으면 건축이 가능함으로 사전에 진입도로의 개설가능여부와 제시되는 구입가격을 알아보고 적정하다고 판단되면 구입해도 좋다.
*주의사항
①임야의 경우 토지사용승낙서가 있어도 개발이 불가능하다.
②토지사용승낙서 작성 시 특이사항 기재(토지 전매 시 사전 협의한다.)
③토지사용승낙서를 받으려면 사용료를 지불해야 하는데 터무니없이 비싸 게 부르는 경우도 있으니 주변시세를 잘 파악한 후 결정해야 한다. (토 지 사용에 대한 구두계약은 효력이 없으므로 반드시 토지사용승낙서를 받아야 법적 효력이 생기게 된다.)
④지주가 변경되었을 때 다시 다시 도로사용승낙서를 받아야 할 수 있고 분쟁의 소지가 되기 때문에 도로부지를 공유지분으로 매입해 두는 것이 좋다.
※ 기타 맹지구입 시 전문가와 상의하여 구입하는 것이 실패를 최소화 할 수 있다.
4)기반시설 확인은 꼭 체크하라.
①전기 인입거리 확인
전기는 직선거리 200m까지는 기본 1m추가 시 42,900원(단상일 경우 이고 부가세포함금액이며, 지역에 따라 차이가 있을 수 있음)정도 소요
※거리가 너무 멀 경우 배보다 배꼽이 더 클 수 있으니 신중히 판단하 고 결정해야 한다.
※경치, 물, 공기가 좋은 곳은 깊은 산속인 경우가 많기 때문에 전기 공 급이 되지 않는다. 이런 불편함을 감수하고 땅을 구입한 경우에는 발전 기로 전기를 공급하는 방법이 있다. 하지만 사전에 발전기의 가격, 기름 값, 유지비 등을 따져보고 판단하시길 바란다.
②전화 확인
전화의 경우에는 이미 설치되어 있는 통신주에서 80m까지는 무료이지 만, 그 이상일 경우에는 40m당 11만원의 비용을 부담해야 한다.(거리 가 240m이상일 경우에는 440m당 약 35만원)
게다가 이젠 인터넷이나 와이파이 통신등에 대한 인터넷 케이블등에 대 한 설치도 필요하니 사전에 지역에 따른 통신사에게 문의를 해야 한다..
③지하수 개발
상수도관이 들어오는 지역이라면 물공급의 문제가 없겠지만 물이 오지 않는 경우 지하수맥 및 지하수량 확인이 필수이다. 만약 물을 얻을 수 없거나 양이 적을 때는 생활이 불편할 것이라고 우려됨을 피하는 것이 좋으며, 있다하더라도 개발비가 소요되니 건축예산 수립 시 참고해야 한 다.
*소공 : 지표수로 굴착 깊이가 20~30m에 그친다.(이런 깊이에서 지하수 를 끌어올리면 주변의 물이 말라 집단 민원사태가 발생할 수 도 있음)
*대공 : 100m이상을 굴착하여 지하암반수를 이용(500~600만원 정도 비용 소요) 지하수 고갈 및 오염우려가 있거나 지반이 가라앉을 가능성 이 있는 인구밀집지역 등은 지하수보전구역으로 지정돼 있는데, 이런지 역은 지하수 개발이 금지되므로 유의해야 한다.
④상·하수도 설치
전원주택지를 고를 경우 주변에 하천이나 구거가 있는 곳이 좋다. 하수 관 설치 거리가 멀 경우 많은 비용이 들어가게 되고, 하수관을 묻어야 하는 토지가 남의 땅일 경우에는 사용료를 추가로 지불해야 하기 때문 에 이점을 잘 검토하고 땅을 구입해야 한다. 그 외 상수원 보호구역, 수 변구역, 농업보호구역 등은 오·폐수처리시설 기준이 까다롭기 때문에 사전에 해당 관청이나 전문가와 상의 후 구입해야 하는 것이 좋다.
⑤배수로 문제
비가 올 경우 주변의 물들이 어떻게 흘러가는지를 보아야 한다. 자연배 수가 원활한 지형인지를 검토하여야 하기 때문이다.
만약 문제가 있어 약간의 부지조성 토공사를 통해극복할 수 있다면 다 행이지만 그렇지 않다면 배제되어야 할 땅이다.
5)땅의 지질이나 지반상태를 점검하라
쓰레기 매립장, 늪지, 갯벌 매립지 등은 지반이 약해 추후 건축 시 지반 이 내려앉기 때문에 추가 건축비를 방생시키며, 암반이나 돌이 많은 지역 또한 건축 시 저해요소가 될 수 있다. 하지만 자연조건을 최대한 활용한 건축을 한다면 큰 버해요소가 될 수 없으며, 오히려 더 효과적인 건축물 을 세울 수 있다는 점도 있다. 앞으로의 건축은 더욱 자연을 훼손하지 않 는 자연과 함께하는 생태건축이 될 것이다.
6)땅 구입 전 측량을 해야 한다.
남의 땅을 침범한 경우 그 땅을 구입하거나 아예 팔지 않겠다고 할 경우 건축을 하는 것에 있어서 불상사가 생기고 각종 소송에 휘말릴 수 도 있 으니 각별히 주의해야 한다. 구입을 하더라도 주변시세보다 많은 비용을 요구할 수 있기 때문에 재산상 많은 손해를 볼 수 있다는 점도 유의해야 한다.
특히, 강변, 골짜기, 계곡주변의 땅인 경우 현황도로와 지적도상의 도로 가 같다 하더라도 땅 구입 시에는 측량을 꼭 해야 한다.
※측량이 잘못된 것 같을 때 대처방법
측량결과가 의심되거나 차이가 너무 많이 날 경우에는 처음 측량하러 대 한지적공사에서 나온 직원 말고 다른 측량기술자를 지정, 재측량을 할 수 있다. 전에 미리 측량하였던 측량기술자보다는 객관적인 관점으로 다른 직원이 측량해서 측량성과도를 도출해내서 서로 대조를 해보는 것이 현 명하다.
7)토목공사가 별도로 필요한 땅인지 파악하라.
토목공사가 필요한 경우 토목공사 비용을 알아보고 예산수립 시 반영해 야 한다. 경사도가 높으면 잘못되면 개발행위허가시 전용허가가 불가할 수도 있고 배보다 배꼽이 더 커서 집 짓는 공사비의 몇배의 토목공사비 가 들 수도 있는 낭패를 볼 수 있다. 그러므로 사전에 잘 검토하여 계약 을 해야 한다. 그리고 토목공사에는 석축공사, 절토공사, 성토공사등이 있으니 미리 대략은 알아두기 바란다.
8)교육, 교통, 의료, 문화, 생활 편의시설과의 거리를 파악하라.
아무리 저렴하고 좋은 땅이라고 해도 함께 거주할 가족들이 생활에 불편 한 땅이라면 오래 거주하지 못하며 행복한 삶을 영위하기 힘들다. 그러므 로 사전에 직장을 다니는 경우에 출 퇴근시간, 자녀교육문제, 주변 생활 편의시설, 할인매장같은 시설, 관공서 등 행정편의시설, 병원이나 헬스장 등 건강관련 시설, 경찰서 및 소방서등 긴급재난이나 보안관련 시설등의 위치가 너무 먼 거리에 있는 것은 아닌지를 검토해봐야 한다.
더 설명할 내용이 많은데 너무 글이 길어질 것 같아서 이만 줄이도록 하겠다.
주택 설계 및 시공에 대한 문의는 bstudio012@gmail.com 이나 010-9162-6135로 문의 바란다.
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