지난 포스팅에 이어서 집 짓는데 있어서 가장 먼저 선택해야 하는 것이 좋은 땅을 고르는 것에 대해서 알려드리고자 한다. 모든 일에 있어서 기본이 중요하다고 한다. 건축물을 짓는데에 있어서도 기초가 중요하듯이 집을 짓고자 하는데 있어서는 가장 우선적으로 고심해서 결정해야 하는 것이 땅을 고르는 것이라고 할 수 있다.
그런데 대부분의 사람들이 전원주택이든 도심지의 단독주택등을 짓는다고 할때에 시공업체나 디자인등을 위주로 따져보고 집 지을 땅은 그냥 싸기만 하다는 개념이 아직도 남아있다.
이런 점은 젊은 세대들에게도 아직까지 보여진다. 학습효과때문에 그럴까?
정말로 좋은 땅 고르는 비법
1)주변에 혐오시설, 환경오염시설이 존재하는지 파악하라.
공장, 하수종말처리장, 비행기 활주로장, 광산, 기차역 주변, 사격장, 군부 대, 석산개발, 축사, 도살장, 화장터, 공동묘지, 고압선 부근, 농약을 살포 하는 과수원 인근, 대형트럭 진출입로 등 이런 곳은 가능한 이격하는 땅 이 좋다.
2)묘지를 확인하라.
묘지는 서류상으로 나타나지 않기 때문에 반드시 현장답사가 필요하며, 여름이나 가을철은 묘지를 알아보기 힘든 경우가 있으니 세심하게 살펴 봐야 한다.
묘지가 있는 경우에는 분묘기지권은 땅 주인의 허락을 받아서 묘를 사용 한 것으로 인정하고 있지만 오랫동안의 시간이 경과하면 땅주인의 허락 을 받았다고 인정해주는 것이다. 단, 묘를 쓰고 20년 이상 이의제기를 하 지 않는다면 분묘기지권이 성립된다.
무연분묘를 처리하는 방법은 이장방법으로 토지의 불법점유 사실을 인정 할 수 있는 자료를 만들어 민법에서 정하는 소유물제거 및 인도청구 소 송을 법원의 이장명령을 받아 강제이장하면 된다. 개장하는 방법은 매장 및 묘지 등에 관한 법률에 의해 시·도지사의 개장허가를 받아 개장한다.
3)강변, 골짜기, 계곡 주변을 피하라.
경관에 너무 치우치다보면 여름 장마철이나 태풍시 안전에 위협을 받으며, 걱정거리를 안고 살아가야 하기 때문이다.
별장이나 주말주택용은 모르겠지만 상시주거용으로 할 경우는 골짜기 주 변의 음달성 땅을 피해야 하는데 이는 습도가 높고 안개가 많이 끼어 일 조량이 부족하기 때문에 건강에 해로울 수 있으며, 기관지, 관절, 혈압 계 통 등에 이상이 있는 분들에게는 치명적일 수 있다.
4)저지대와 고지대를 피하라.
저지대의 경우 국지성 홍수 때에는 침수, 고지대일 경우에는 산사태, 강주 변일 경우에는 토지 유실등의 수해를 입을 수 있다.
5)적설량, 강추위, 홍수, 태풍, 풍속등의 자연환경을 고려하여 결정한다.
6)주변에 초고층 아파트가 있는지 파악하라.
초고층 아파트 주변의 단독주택 경우 강한 바람이나 태풍시 피해가 심각 하다. (택지개발지구 내 전원주택단지가 최근 분양되면서 인기를 끌고 있 는게 면밀히 따져볼 필요가 있다.
7)지하에 수맥이 흐르는 곳이나 광물질이 많은 곳을 피하라.
수맥위에 건물이 있을 경우 균열이 발생할 수 있으며, 인체나 짐승에게 피 해를 줄 수 있다.
8)물과 토양 그리고 기후가 좋은 곳
귀농 시에는 가장 중요하게 검툐해야 할 사항이다. 왜냐 하면 삶의 질이 중요하기 때문이다.
9)땅의 모양과 방향을 파악하라.
①땅의 모양 : 앞뒤로 긴 땅은 효용가치가 떨어진다. 이런 땅을 구입한 경 우에는 건축설계를 전문가에게 맡겨 땅의 특성을 잘 고려한 건축설계를 한 다면 큰 문제는 없을 것이다.
②땅의 방향 : 남향 또는 남동향이 아닌 경우에는 일조량에 영향을 미치며 조명을 수시로 켜야 하기 때문에 전기세의 증가와 난방비도 많이 소요 되는 관계가 있다. 하지만, 꼭 남향 또는 남동향을 고집할 필요는 없다. 그만큼 땅값이 비싸기 때문이다. 남향이나 남동향 배치의 땅이 아니더라 도 남향 다음으로는 동향이 좋으며 오히려 가격이 저렴한 북향이 더 좋 은 경우가 될 수도 있으니 전문가와 상의하여 결정하는 것이 좋다. (현 장답사는 필수이다)
※그래도 남향이 좋은 결정적인 이유는 무엇일까?
아침 햇살의 건강한 기운을 받으며, 겨울철에는 북서풍이 불어 추위를 막아주는 역할을 하며, 여름철에는 동남풍의 영향으로 시원하며, 살다 가 추후에 매도할 경우에 유리하게 작용하기 때문이다.
10)가장 알맞은 땅 구입 평수 결정하기
전원생활을 꿈꾸는 사람들은 대부분 넓은 정원과 텃밭을 생각하고 있다. 그래서 일반 도시지역의 땅 구입 평수와 전원주택을 짓기 위한 땅 구입 평수는 조금 차이가 난다는 것을 감안해야 한다.
그러므로 먼저 구입을 할 땅 평수를 결정하기 전 개략적인 건축평수를 결 정하는 것이 좋으며, 그 건축평수에 맞게 땅을 구입하는 것이 좋다. 하지 만 대부분 전원주택지는 그 평수가 크기 때문에 구입 후 대지를 분할하여 주택을 건축하는 경우도 많다. 여기서 가장 이상적인 땅의 평수는 약 150 평에서 300평 정도가 최적이라고 본다.
※예를 한번 들어보겠다.
100평 규모의 자연녹지지역의 땅을 구입하는 경우 주택 가능한 평수를 계산해보면?
1)건폐율을 산정해보면, 100평 x 0.2(자연녹지지역 법정 건폐율 한도가 대지면적의 20%이므로) = 20평, 여기서 20평이 건축 가능한 바닥 면적이 된다.
2)용적률을 산정해보면, 100평 x 1.0(자연녹지지역 법정 용적률 한도가 대지면적의 100%이므로) = 100평, 여기서 100평이 연면적이라고 하는 각층의 바닥면적을 합해서 지을 수 있는 가능한 평수이다.
※예를 든 자연녹지지역은 도시지역에 속하지만 건폐율이 비도시지역인 계획관리지역(건폐율 40%)보다도 낮다. 그러므로 땅이 100평이라고 하면 1층 바닥이 가장 많이 짓는다고 해도 20평이기에 처음 주택을 계 획한 평수가 좀 넓기를 원한다면 자연녹지지역내에서 땅을 구입하려고 한다면 대지면적을 자기가 계획한 1층 바닥면적에 맞춰서 알아봐야 할 것이다.
※또한 여기서 유의해야 할 점은 지방자치단체에서 정해놓은 지방조례에 의해서 각 지역의 건폐율, 용적률등이 동일한 지역이라 하더라도 조금 씩 다를 수 있다는 점을 명심해야 한다.
다음 포스팅에서는 기본적인 풍수지리에 대한 핵심적인 사항들에 대해서 설명해보겠다. 지금까지 글을 읽어주셔서 감사한다.
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